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Los propietarios de viviendas tienen un valor récord. Qué saber si quieres pedir prestado

Casas nuevas en construcción por CastleRock Communities en Kyle, Texas, en noviembre de 2021.

Mateo Busch | alcalde Bloomberg | imágenes falsas

Los aumentos récord en los precios de las viviendas también están elevando la cantidad de capital que las personas tienen en sus viviendas.

Para muchos estadounidenses, eso significa que pueden pedir prestado más contra lo que suele ser su mayor activo.

Sin embargo, los expertos financieros advierten que debe pensar detenidamente antes de hacer tal movimiento.

El titular de una hipoteca promedio actualmente tiene alrededor de $ 185,000 en capital inmobiliario para aprovechar, que es la cantidad a la que puede acceder mientras conserva una participación del 20%, según la investigación hipotecaria de Black Knight.

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El valor acumulado de la vivienda es ahora un total de $ 9.9 billones, según Black Knight. Eso se produce después de una ganancia del 35% en 2021 por un valor de $ 2,6 billones, el mayor aumento anual registrado, superando un aumento de $ 1,1 billones en 2020.

Para algunos propietarios, el mercado caliente ha hecho que sea un momento atractivo para vender. Por supuesto, esos mismos precios en aumento, así como los altos alquileres, pueden dificultar la reubicación de las personas.

En cambio, muchos propietarios han optado por sacar dinero de sus casas, lo que tradicionalmente pueden hacer de tres maneras. Eso incluye el llamado refinanciamiento en efectivo; líneas de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC; e hipotecas inversas, a menudo ofrecidas a través de lo que se llama hipotecas de conversión de valor acumulado de la vivienda, o HECM.

Más propietarios de viviendas, en particular aquellos de 62 años o más, han estado ansiosos por extraer capital de sus viviendas en medio de las condiciones actuales del mercado, encontró una investigación del Urban Institute. El número combinado de esos préstamos a personas mayores aumentó a 759 000 en 2020, de 647 000 en 2018.

Ese aumento fue impulsado principalmente por refinanciaciones en efectivo, mediante las cuales una nueva hipoteca más grande reemplaza a la anterior. El préstamo medio para esas transacciones aumentó a $205,000 en 2020, de $180,000 en 2018, según Urban Institute.

Dado que se espera que los costos de los préstamos aumenten a medida que la Reserva Federal aumente las tasas de interés, eso puede aumentar el incentivo para que los propietarios de viviendas realicen estas transacciones ahora.

«A medida que aumenten las tasas de interés el próximo año, es posible que la gente use más productos de segundo gravamen… para aprovechar parte de ese capital cuando lo necesiten», dijo Karan Kaul, investigador principal asociado del Centro de Políticas de Financiamiento de la Vivienda en Urban Instituto.

«La gente ya tiene una tasa muy baja y, a medida que las tasas aumentan, no será económico para la mayoría de ellos refinanciar», dijo Kaul.

El hecho de que tenga garantía hipotecaria no significa que pueda pedir prestado.

Greg McBride

analista financiero jefe en Bankrate.com

A medida que aumentan las tasas, el mercado puede pasar de ser predominantemente transacciones de refinanciamiento en efectivo a más HELOC y préstamos con garantía hipotecaria en los próximos años, dijo.

Los refinanciamientos con retiro de efectivo requieren que refinancie toda su hipoteca, lo que puede no ser económico para muchos consumidores, ya que es probable que sus pagos aumenten. Un HELOC puede ser una mejor opción para alguien que está remodelando su baño, por ejemplo, y solo necesita un préstamo de $25,000. Si bien eso puede tener una tasa de interés más alta, el capital subyacente de ese préstamo es mucho más bajo, dijo Kaul.

«Es un cálculo individualizado y personalizado que tiene que ocurrir a nivel del hogar», dijo Kaul.

Mantener el 20% de capital

Al decidir si pedir prestado de su casa, es importante recordar que los prestamistas generalmente querrán que usted mantenga una participación accionaria del 20%, dijo Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate.com.

«En general, esto no es 2005, cuando puedes sacar hasta el último centavo de capital que tienes», dijo McBride.

«El hecho de que tenga garantía hipotecaria no significa que pueda pedir prestado», dijo.

Para las personas que quieren sacar dinero para pagar tarjetas de crédito o financiar proyectos de mejoras para el hogar, la tentación aún puede ser grande.

Ten cuidado al consolidar deudas

Las tasas actuales de las tarjetas de crédito rondan el 16 %, según Bankrate, mientras que las tasas hipotecarias rondan el 4 %.

McBride advierte contra la consolidación de sus deudas de tarjetas de crédito con un préstamo con garantía hipotecaria como solución permanente. Si la deuda fue el resultado de un evento único, como una factura médica o un período de desempleo, puede ser útil. Pero si es indicativo de su estilo de vida, es probable que aún tenga un saldo bajo un préstamo con garantía hipotecaria.

«Si no ha resuelto el problema que produjo la deuda de la tarjeta de crédito en primer lugar, simplemente está moviendo las sillas de la cubierta del Titanic», dijo McBride.

Considere mejorar su hogar

Aleksandarnakic | E+ | imágenes falsas

Los proyectos de mejoras para el hogar también pueden ser una razón para aprovechar el valor acumulado de su vivienda.

«Si agrego otra habitación, un baño y una piscina, el valor de eso es instantáneamente más alto de lo que puede comprar, sin mencionar el disfrute que obtendrá en el camino», dijo Charles Sachs, planificador financiero certificado. y director de inversiones de Kaufman Rossin Wealth en Miami.

Si bien algunos de los clientes de alto valor neto de Sachs han buscado estas transacciones para mejoras en el hogar, o incluso han invertido en inversiones de mayor rendimiento, estas estrategias no son para todos, advierte.

Debe tener conocimientos financieros y tener la capacidad de asumir riesgos, dijo.

Además, es imposible saber cuándo será el fondo absoluto para endeudarse. Aún así, podemos mirar hacia atrás en cinco años y tener envidia de las tasas de interés actuales, dijo.

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